צוללים לנדל"ן – קרקעות ציבוריות חלק א'

במה תלויה איכות החיים שלנו בעיר?
איך נוצרים השטחים הציבוריים שלנו בעיר?

הטור המלא של יעל סער, שמאית מקרקעין במקצועה וחברת מועצת העיר מטעם 'כפר סבא מתקדמת' עונה על שאלות אלה ועוד.

כשאנחנו הולכים ברחוב יש סביבנו כבישים, מדרכות, גינות ציבוריות, בתי ספר, מוזיאונים, בתי חולים ועוד מיני שטחים ומבנים שהם מרחבים שנועדו לשימוש של הציבור.
השטחים והמבנים האלה הם רכוש בדרך כלל של הרשות המקומית או המדינה.

אבל מאיפה הם הגיעו בעצם?

הרי לא תמיד היה שם כביש, או גינה או בית ספר.
כנראה פעם היה שם פרדס או חורשה שנבנתה עליהם העיר או השכונה.
הפרדס הזה היה רכוש פרטי פעם, אז איך קרה שהוא עבר לבעלות ציבורית?

על זה בדיוק נתחיל לדבר היום – קרקעות ציבוריות ואיך הן מגיעות לציבור.

היום נדבר באופן כללי על המטרות של שטחים ציבוריים ועל שתי הדרכים המקובלות להיווצרותם של שטחים ציבוריים ורכישתם לטובת הציבור.

למה אנחנו צריכים שטחים ציבוריים?

השטחים הציבוריים בהרבה מובנים קובעים את איכות החיים שלנו. אם יש לנו בסביבת המגורים מדרכות רחבות ומוצלות, גינות ציבוריות מטופחות, גינות משחקים עם מתקנים איכותיים ומתוחזקים, בתי ספר, גני ילדים, מרכז קהילתי, קופת חולים ועוד, ככל הנראה נזכה לאיכות חיים גבוהה בה נעים להסתובב בחוץ, לקחת את הילדים לגינה, ללכת ברגל לבית הספר והגן, לקופת החולים ולחוגים אחר הצהריים.

השטחים הציבוריים גם מהווים מקום מפגש קהילתי, בו נפגשים עם חברים מהגן, מבית הספר ומהשכונה. 
ניתן לארגן במרחב הציבורי מפגשים ופעילויות על ידי הקהילה עצמה.

לשטחים הפתוחים בצורת גינות או פארקים יש גם חשיבות אקולוגית, הם מסייעים בחלחול מי תהום, העצים סופגים מזהמים וגזי חממה ושומרים עלינו.

באמצעות השטחים הציבוריים הרשות המקומית נותנת לנו שירות, בצורה של גני ילדים, בתי ספר, מרכז קהילתי, גינת משחקים ועוד.

בהיעדר השטחים האלה המרחב הציבורי איננו מזמין ואנו נידונים להיות יותר בבית או לנסוע יותר ברכב כדי להגיע ממקום למקום.

השטחים הציבוריים הם הרכוש הכי חשוב שיש לרשות המקומית,
הם העתודה שלה לשירות לתושבי העיר, גם ליום שבו הרשות תגדל, תצטופף ותתחדש.
ולכן עליה לדאוג כל הזמן למאגר מספק של שטחים ציבוריים.

איך רשות מקומית או המדינה מקבלות שטחים לידיהן?

ישנן שתי דרכים מקובלות בהן שטחים מגיעים לידי הרשות או המדינה –
הראשונה היא הפקעה והשנייה היא איחוד וחלוקה.
היום נסקור כל אחת בקצרה ובשבועיים הבאים נפרט על כל אחת איך עושים אותה.

הפקעה – 
כשמה כן היא, העברה כפויה של קרקע לאחת מהרשויות המוסמכות (הרשות המקומית, חברת החשמל, מע"צ ועוד).
הפקעה זו נעשית בהתאם ללשון החוק ומבוססת בעיקר על שני חוקים –
הראשון הוא חוק התכנון והבנייה והשני הוא פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).
ישנם עוד, נכתוב על כך בהמשך.
ההפקעה יכולה להיות עם תמורה וללא תמורה, בהתאם לחוק שמכוחו מפקיעים, וכן בהתאם לתנאי ההפקעה עצמה.

על ידי הפקעה, שטחים ציבוריים רחבים הוקנו לרשויות השנים לאורך השנים.
זה היה הפתרון המקובל בעשרות השנים הראשונות לקיומה של מדינת ישראל.

איחוד וחלוקה – 
בתקופה מאוחרת יותר החלו לחשוב על רעיון צודק יותר, אשר איננו פוגע בבעלים הפרטיים של הקרקע ומעניק לרשות את הקרקעות שהיא צריכה.
הרעיון נקרא איחוד וחלוקה, גם הוא כשמו כן הוא.

לוקחים את כל הקרקעות, מאחדים אותן, ומחלקים אותן מחדש למגרשים לבנייה.
בעת תכנון שכונה חדשה מייצרים מגרשים חדשים לגמרי.

נחשוב לדוגמא על שכונה עם 5 מגרשים –

• מגרש 1 ל-20 דירות
• מגרש 2 למרכז מסחרי
• מגרש 3 ל-50 דירות
• מגרש 4 לגינה
• מגרש 5 למבנה ציבור

את מגרשים 4 ו-5 יעניקו לרשות המקומית ואת מגרשים 1-3 יחלקו לבעלים הפרטיים.
כאשר עורכים טבלת איחוד וחלוקה בודקים מה היה השווי היחסי של כל בעלים פרטי בהתחלה של התהליך ומוודאים שהשווי היחסי שלו יישמר אותו הדבר בסוף התהליך.

כך הרשות מקבלת שטחים ללא תשלום והבעלים הפרטיים מתעשרים כולם במידה שווה מתכנון השכונה החדשה.

בשבוע הבא נדבר על הפקעה לעומק, מי מוסמך להפקיע, כמה ניתן להפקיע, וכמה כסף משלמים על זה?

בברכה,

יעל סער

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

054-6815778